El presidente de la Comunidad de Propietarios y su responsabilidad por el exceso de sus competencias

Hoy comentamos las funciones de Presidente de una Comunidad de Propietarios que de forma unilateral toma decisiones extralimitándose de sus competencias.

Para ello hay que recordar las funciones del Presidente que le otorga la Ley de P.H. , siendo éstas las siguiente:

1) Representar a la Comunidad en todos los asuntos que le afecte.

2) Convocar Junta ordinaria al menos una vez al año.

3) Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.

4) Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.

5) Exigir el pago por vía judicial a los propietarios deudores.

6) Visar los gastos y presupuestos.

7) Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.

Entre las competencias indicadas no se encuentra la de poder celebrar actos o negocios para los que no está apoderado, Por ello el Presidente no suple la voluntad de la Junta de propietarios con la suya; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos que se han tomado en la Junta de Propietarios

El presidente de la comunidad por lo tanto , ostenta únicamente la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato establecido en la Junta de Propietarios . El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa.

Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 y en el art.1902 del Código Civil respondiendo de su gestión ante la Junta de Propietarios.

El Tribunal Supremo y su jurisprudencia , es clara y contundente al indicar que cuando ” el Presidente de la Comunidad interviene como un órgano del ente comunitario, que sustituye la voluntad social con la suya individual, con la posibilidad de considerar lo realizado no como hecho en nombre de la comunidad, sino como si fuera el mismo quien lo hubiere verificado, se produce la necesidad de responder de su gestión ante la Junta de propietarios.”

Dicha responsabilidad consiste en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato y por consiguiente también conlleva la revocación del cargo.

La jurisprudencia indica como hechos o actos ( realizados por el Presidente de la Comunidad de forma unilateral y extralimitándose de sus funciones) una serie de actuaciones y a título de ejemplo se indican los siguientes:

No realizar o materializar los acuerdos adoptados en la Junta o bien realizarlo de forma inadecuada dando lugar a un perjuicio a un tercero o a otro propietario.
Cambio de contratación de un seguro o mantenimiento de su renovación habiéndose acordado en Junta dicho cambio ; cambio de operador de la luz, cambio de un contrato de mantenimiento de un ascensor; cambio de contrato de servicio de limpieza , etc.
Adjudicación de obras de forma unitaria, salvo las que son de urgente necesidad, las cuales deberá posteriormente poner en conocimiento a la comunidad

Para ejercer esa responsabilidad es necesario tomar el acuerdo en Junta General extraordinaria convocada al respecto (indicándose en el orden del día tal acción) y se adopte el acuerdo de inicio de dicha reclamación judicial.

Si la comunidad no toma dicho acuerdo, solo, por el propietario o propietarios perjudicados, pueden instar la acción de forma individual.